こんにちは。仙台みらい不動産の阿部です。

不動産の査定をご依頼いただくと、「住所を伝えれば、すぐに査定額が分かる」と思われる方もいらっしゃいます。

最近では、インターネットで住所を入力すると概算価格が表示されるサービスも増えました。

もちろん、それらも一つの目安にはなります。

しかし、私たちが査定書を作成するときは、住所だけを見て金額を決めることはありません。

まずは事務所で資料を集め、一つひとつ確認しながら、その不動産の状況を整理していきます。

今回は、お客様にはあまり見えない「机上調査」の仕事をご紹介したいと思います。

公図と登記事項証明書は査定の出発点です

まず確認するのが、公図と登記事項証明書です。

公図では、土地の位置や形状、道路との接し方、隣地との位置関係などを確認します。

道路に接しているように見えても、道路との間に別の方が所有する土地が入っているケースもあります。

そのような点がないかを、公図を見ながら丁寧に確認していきます。

その後、対象地だけでなく、必要に応じて隣地の登記事項証明書も取得します。

確認するのは所有者のお名前だけではありません。

兄弟などの共有名義になっていないか。

相続登記が済んでいるのか。

古い抵当権が残ったままになっていないか。

電線などの地役権が設定されていないか。

売却を進める際に影響する可能性がある事項を一つずつ確認しています。

公図と登記事項証明書は、査定の出発点となる大切な資料です。

私たちは、まさに「穴が開くほど」何度も見返しながら確認しています。

建築条件も確認します

続いて、仙台市都市計画情報を利用し、用途地域や建ぺい率、容積率などを確認します。

さらに仙台市では道路台帳も取得し、前面道路の幅員や道路種別なども調査しています。

同じ広さの土地でも、建築できる建物が違えば、不動産としての価値も変わってきます。

そのため、建築に関係する条件は査定の段階でしっかり確認しています。

水道・下水道も大切な調査項目です

査定では、水道の戸番図と下水道の配管図も取得しています。

水道がどこから引き込まれているのか、下水道は接続されているのかなどを確認します。

もし新たな引込み工事や接続工事が必要になる場合は、将来的に費用が掛かる可能性があります。

そのため、水道や下水道の状況も査定価格を考えるうえで大切な要素になります。

土地の価値は、面積や立地だけで決まるものではありません。

こうしたインフラの状況も含めて確認しています。

相場は一つではありません

最後に、現在売り出されている物件と、実際に成約した物件を調査します。

それぞれを坪単価に換算し、現在の市場がどのように動いているのかを確認します。

さらに、相続税路線価も参考資料として利用します。

相続税路線価は市場価格のおおむね80％程度を目安として設定されているため、市場価格とのバランスを見る際の参考になります。

売出価格だけを見るのではなく、成約事例や相続税路線価など複数の資料を照らし合わせながら、その不動産に適した査定価格を検討しています。

金額査定について

査定書は、住所を入力すれば自動的に完成するものではありません。

一つひとつ資料を確認し、それぞれを照らし合わせながら、その不動産の価値を考えていきます。

お客様へお渡しする査定書は数枚ですが、その裏側では、このような調査を積み重ねています。

だからこそ、私たちは「いくらになるか」だけではなく、「なぜその価格になるのか」も大切にご説明したいと考えています。

次回予告

机上調査が終わると、今度は実際に現地へ伺います。

売主様と一緒に土地や建物を確認すると、資料だけでは分からないことがたくさん見えてきます。

次回は、査定書をご説明しながら現地でどのような点を確認しているのか、「現地調査編」をご紹介したいと思います。